Webfinanser - nyheter taxeringskalender årsredovisningar it lyx bil nöje spel mobil

2011-09-22 13:13

Finansiell information om förvärv av Norrvidden

Fastigheter Diös förvärvar Norrvidden baserat på ett underliggande fastighetsvärde om 5,8 mdkr

· Genom förvärvet ökar Diös fastighetsvärde från cirka 5,3 mdkr till cirka 11,1 mdkr och hyresintäkterna ökar från 579 mkr till 1 263 mkr
· Affären stärker Diös marknadsposition på tillväxtorterna Sundsvall, Umeå, Luleå, Gävle och Östersund
· Diös bedömer de årliga samordningsvinsterna till cirka 50 mkr vilket beaktat ökar proforma resultat per aktie från 4,0 kr till 4,6 kr
· Förvärvet finansieras huvudsakligen genom upptagande av nya fastighetskrediter om cirka 4,5 mdkr samt genom en fullt garanterad företrädesemission om cirka 1,1 mdkr
· Emissionen kommer att ske med företrädesrätt för Diös aktieägare varvid en (1) befintlig aktie ger företrädesrätt att teckna en (1) ny aktie till teckningskursen 30 kr
· Aktieägare i Diös representerande 74,0 procent av röster och kapital har dels förbundit sig att rösta för nyemissionen, dels förbundit sig att teckna aktier i nyemissionen för cirka 0,7 mdkr. Resterande emissionsbelopp om cirka 0,4 mdkr är garanterat
· Styrelsen kallar till extra bolagsstämma den 28 oktober 2011 för att godkänna bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemissionen med företrädesrätt för Diös aktieägare. Bemyndigandet kan endast utnyttjas för att finansiera förvärvet

Bakgrund och motiv

Diös är ett renodlat fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter med en målsättning att bli den ledande aktören på den Norrländska fastighetsmarknaden. Affärsidén är att skapa värdetillväxt genom att vara en aktiv fastighetsägare samt en engagerad partner med tydlig närvaro på expansiva orter. Diös har en decentraliserad förvaltningsorganisation med stark lokal förankring på sju geografiska marknadsområden; Borlänge, Falun, Gävle, Luleå, Mora, Sundsvall och Östersund. Diös har sedan börsintroduktionen 2006 aktivt arbetat med att utveckla bolaget och fastighetsbeståndet som vuxit från cirka 1,7 mdkr till cirka 5,3 mdkr per 30 juni 2011.

Norrvidden är Norrlands största privata fastighetsägare med hyresvärde om cirka 781 mkr varav cirka 90 procent kommer från fastigheter på tillväxtorterna Sundsvall, Umeå, Luleå, Gävle och Östersund. Inom dessa orter äger Norrvidden ett diversifierat fastighetsbestånd med tyngdpunkt på centralt belägna kommersiella fastigheter inklusive fyra välkända citygallerior.

Ett förvärv av Norrvidden kompletterar och stärker Diös fastighetsbestånd och marknadsnärvaro väsentligt på de prioriterade orterna vilket skapar möjligheter att öka och förbättra kunderbjudandet. Därtill bedömer Diös att ett förvärv av Norrvidden möjliggör effektivitetssynergier inom administration och fastighetsförvaltning.

Efter genomförd affär kommer Diös äga fastigheter med ett hyresvärde om cirka 1,4 mdkr och med ett fastighetsvärde om cirka 11,1 mdkr. Som ett led i affären har Diös genomfört en strategisk översyn av det gemensamma fastighetsbeståndet. Denna översyn kommer fördjupas och över tid kan avyttringar av icke strategiska fastigheter bli aktuellt i syfte att ytterligare renodla fastighetsbeståndet samt ytterligare stärka balansräkningen.

Genom affären blir Diös Norrlands största privata fastighetsbolag med ett väsentligt större börsvärde vilket bedöms skapa ökat intresse för bolaget och ge positiva aktiemarknadseffekter. Detta bedöms attrahera nya investerare och skapa förutsättningar för en förbättrad likviditet i aktien.

Diös efter affär

Karta över beståndet                    Hyresintäkt per ort                   Hyresintäkt per                                                                     fastighetstyp

Data per 30 juni 2011* Diös före affären Norrvidden Diös efter affären
Antal fastigheter 130 213 343
Uthyrbar area, kvm 677 000 822 000 1 499 000
Hyresvärde, mkr 643 781 1 424
Hyresvärde, kr per kvm 949 950 950
Ekonomisk vakansgrad, % 9,5 11,5 10,6
*Justerat för därefter avyttrade fastigheter

Finansiering

Förvärvet av Norrvidden sker i bolagsform baserat på ett underliggande fastighetsvärde om 5,8 mdkr. Förvärvet kommer huvudsakligen att finansieras genom nya fastighetskrediter om cirka 4,5 mdkr samt genom en fullt garanterad företrädesemission om cirka 1,1 mdkr. Bankfinansieringen sker via svenska banker med en genomsnittlig kapitalbindning om 4,7 år. Efter genomförd affär kommer Diös räntebärande skulder uppgå till cirka 8,1 mdkr. I samband med affären kommer merparten av Diös befintliga kreditavtal läggas om vilket resulterar i att den sammanlagda kapitalbindningen i låneportföljen förlängs till i genomsnitt 3,9 år. Därmed kommer ingen större refinansiering behöva ske förrän december 2014. Förvärvet av Norrvidden kommer inte påverka Diös finansiella mål och utdelningspolicy.

Av Diös befintliga låneportfölj har cirka 70 procent en räntebindning överstigande 5 år. I samband med förvärvet kommer Diös se över räntebindningen avseende de nya fastighetskrediterna i Norrvidden.

Villkor för nyemissionen

I nyemissionen ska bolagets aktieägare ha företrädesrätt att teckna nya aktier i förhållande till det antal aktier de äger. Varje befintlig aktie berättigar till en (1) teckningsrätt och en (1) teckningsrätt ger rätt till teckning av en (1) ny aktie. Teckningskursen är 30 kr per aktie, vilket innebär att nyemissionen kommer att tillföra Diös högst 1 120 937 010 kr före avdrag för emissionskostnader, genom utgivande av högst 37 364 567 nya aktier.

För det fall samtliga aktier inte tecknas med företrädesrätt har aktieägare och allmänheten möjlighet att teckna aktier utan företrädesrätt. Tilldelning av aktier som tecknats utan företrädesrätt sker i första hand till sådana tecknare som också tecknat aktier med stöd av företrädesrätt, därefter till allmänheten som tecknat aktier utan företrädesrätt (inklusive dem som tecknat aktier enligt teckningsåtagande att teckna aktier utan företrädesrätt) och i sista hand till de garanter som tecknat aktier enligt teckningsåtagande som gjorts villkorat av att de tilldelas aktier efter dem som tecknat aktier enligt ovan.

Åtaganden från större aktieägare och garanter

De större aktieägarna i Diös, AB Persson Invest, Brinova Inter AB, Humlegården Holding III AB, Lantbrukarnas Ekonomi AB, Bengtssons Tidnings AB och Ralf Ekblad privat och via bolag, motsvarande cirka 74,0 procent av kapitalet och rösterna i Diös, har ställts sig positiva till förvärvet och förbundit sig att rösta för bemyndigandet vid den extra bolagsstämman samt åtagit sig att teckna aktier för cirka 675 mkr motsvarade cirka 60,2 procent av nyemissionen.

Därutöver har ett antal parter, inklusive Länsförsäkringar Jämtland, Livförsäkringsbolaget Skandia (publ), Pensionskassa SHB Försäkringsförening, Catella Fondförvaltning AB, CA Fastigheter AB och Handelsbanken Capital Markets, Svenska Handelsbanken AB, förbundit sig via garantiåtaganden att teckna aktier för cirka 446 mkr motsvarande cirka 39,8 procent i nyemissionen, i den mån dessa inte tecknas av andra enligt ovan. Sammanlagt har aktieägare och garanter således åtagit sig att teckna respektive garanterat att teckna aktier motsvarande 100 procent av nyemissionen.

Proformabalansräkning

I syfte att beskriva den finansiella ställningen före och efter förvärvet presenteras nedan en proformabalansräkning per 30 juni 2011. Tillträde av Norrvidden planeras ske 30 december 2011 vilket kommer påverka den slutliga förvärvsbalansräkningen. Diös ingående balansräkning har justerats för sålda fastigheter och proformabalansräkningen har beaktat refinansiering av Norrvidden. Affären redovisas som ett rörelseförvärv vilket bland annat innebär att uppskjuten skatt ska redovisas fullt ut till 26,3 procent. Skillnaden mellan 26,3 procent och avdraget för uppskjuten skatt i förvärvskalkylen har redovisats som en goodwillpost.

Diösjusterad2011-06-30* Diösproforma2011-06-30
Balansräkning, mdkr
Fastighetsvärde 5,3 11,1
Övriga tillgångar 0,2 0,5
Summa tillgångar 5,4 11,6
Eget kapital 1,6 2,7
Räntebärande skulder 3,6 8,1
Icke räntebärande skulder 0,2 0,8
Eget kapital och skulder 5,4 11,6
* Justerad för försäljningen av fastigheten Norr 44:1 och Solögat 12

Intjäningsförmåga

Nedan redovisas bedömd intjäningsförmåga baserat på de kontrakterade hyresintäkterna, inklusive tillägg och beaktat hyresrabatter, på årsbasis för Diös och Norrviddens fastighetsbestånd per 1 juli 2011 justerat för därefter sålda fastigheter. Den redovisade fastighetskostnaden består av summan av de bägge bolagens bedömda drift- och underhållskostnader på årsbasis samt summan av respektive bolags kostnader för fastighetsadministration. Diös kostnader för fastighetsadministration uppgår till cirka 21 mkr och Norrviddens kostnader enligt budget 2011 till cirka 41 mkr. Centrala administrationskostnader består av summan av Diös bedömda kostnader om cirka 36 mkr och Norrviddens kostnader enligt budget 2011 om cirka 32 mkr.

Finansnettot för Diös före affär är beräknat utifrån räntebärande skulder och en genomsnittlig ränta om 4,2 procent per 30 juni 2011. Finansnettot efter affär baseras på räntebärande skulder om 8,1 mkr samt en räntekostnad utifrån erhållna lånevillkor och aktuella marknadsräntor om cirka 4,1 procent. Skatt utgörs av en aktuell skatt om 5 procent.

Det är viktigt att notera att den bedömda intjäningsförmågan inte ska jämställas med en prognos för innevarande år eller kommande tolv månader. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av framtida hyror, vakanser och marknadsräntor. I intjäningsförmågan har värdeförändringar av fastigheter och finansiella instrument vilka påverkar Diös resultaträkning inte beaktats.

Diösjusterad2011-07-01* Diösproforma2011-07-01
Intjäningsförmåga före samordningsvinster, mkr
Hyresintäkter, netto 579 1 263
Driftsöverskott, före fastighetsadministration 364 770
Driftsöverskott, efter fastighetsadministration 344 708
Rörelseresultat 308 640
Resultat efter finansnetto 160 311
Nettoresultat beaktat 5 procent aktuell skatt 152 295
* Justerad för försäljningen av fastigheten Norr 44:1 och Solögat 12

Finansiella nyckeltal före och efter affären

I syfte att beskriva de finansiella effekterna av affären presenteras nedan utvalda finansiella nyckeltal utifrån ovanstående bedömda intjäningsförmåga och proformabalansräkning.

Diösjusterad** Diösproforma
Nyckeltal*
Avkastning på eget kapital, % 9,4 10,8
Soliditet, % 29,8 23,6
Justerad soliditet, %(1) 29,8 25,5
Belåningsgrad, % 68,0 72,8
Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 1,9
Antal aktier, miljoner 37,4 74,7
Resultat per aktie vid 5 procent aktuell skatt, kr(2)(3) 3,8 4,0
Eget kapital per aktie, kr(2) 40,8 36,7
* Baseras på proformabalansräkning 2011-06-30 och intjäningsförmåga 2011-07-01 enligt ovan** Justerad för försäljningen av fastigheten Norr 44:1 och Solögat 12
(1) Justerad soliditet har beräknats som soliditet utan effekter av uppskjuten skatt
(2) Dios nyckeltal per aktie före affären har korrigerats med hänsyn till fondemissionseffekten vid emissionsförfarandet
(3) Resultat per aktie vid 5 procent aktuell skatt för Diös efter affären inklusive samordningsvinster uppgår till 4,6 kr

Samordningsvinster

Diös bedömer de årliga effektiviseringsmöjligheterna avseende administrations- och driftskostnader till cirka 30 mkr samt de årliga potentiella intäktssynergierna till cirka 20 mkr med full effekt om två år. Sammantaget ökar detta det proforma redovisade resultat per aktie från 4,0 kr till 4,6 kr. Intäktssynergierna för den nya koncernen bedöms möjliggöras genom en starkare marknadsposition som förbättrar kunderbjudanden och kundbearbetning. Omstruktureringskostnader bedöms uppgå till totalt cirka 35 mkr. Inga av dessa effektiviseringsmöjligheter, intäktssynergier, omstruktureringskostnader eller transaktionskostnader har beaktats i ovanstående proformabalansräkning, intjäningsförmåga eller i de finansiella nyckeltalen före och efter affären.

Extra bolagsstämma och beslut om nyemission

Styrelsen i Diös kallar till extra bolagsstämma med avsikt att godkänna bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission. Utnyttjande av bemyndigande får endast ske för att finansiera del av förvärvet av Norrvidden. Styrelsen i Diös avser att omgående efter godkänd konkurrensprövning utnyttja bemyndigandet och besluta om nyemission. Avstämningsdag vid Euroclear Sweden AB för rätten att deltaga i nyemissionen beräknas infalla en vecka efter beslutet om nyemissionen. Teckningstiden beräknas inledas cirka två dagar därefter och fortlöpa under minst två veckor.

Den extra bolagsstämman äger rum den 28 oktober 2011, kl 10:00 på Diös huvudkontor, Rådhusgatan 82/Ringvägen 4, Östersund. Diös styrelse har beslutat att vid den extra bolagsstämman även föreslå att bolagsstämman beslutar att ändra bolagets bolagsordning i syfte att anpassa den till ändringar i aktiebolagslagen samt att bolagsordningens gränser för aktiekapital och antal aktier ökas, eftersom aktiekapitalet och antalet aktier efter nyemissionen i princip kommer att uppgå till högsta tillåtna aktiekapital och högst antal tillåtna aktier enligt nuvarande bestämmelser i bolagsordningen. Kallelse till den extra bolagsstämman offentliggörs genom separat pressmeddelande denna dag och införs den 27 september i Svenska Dagbladet och Post- och Inrikes Tidningar samt kommer att finnas tillgänglig på www.dios.se.

Preliminär tidsplan för nyemissionen

Nedanstående tidsplan är preliminär och kan komma att ändras beroende på Konkurrensverkets sedvanliga konkurrensprövning. Slutlig tidsplan avses offentliggöras i samband med styrelsens beslut om nyemission.

28 oktober                          Extra bolagsstämma beslutar om bemyndigande

1 november                         Beräknat datum för besked avseende konkurrensprövning

2 november                         Styrelsen beslutar om nyemission

4 november                         Sista handelsdag i aktien med rätt att deltaga i nyemissionen

7 november                         Beräknad dag för offentliggörande av prospektet

9 november                         Avstämningsdag för nyemissionen, det vill säga aktieägare som är registrerade i aktieboken denna dag kommer att erhålla teckningsrätter som medför rätt att deltaga i nyemissionen

11 november - 22 november                    Handel i teckningsrätter

11 november - 25 november                    Teckningstid

Finansiella och legala rådgivare

Handelsbanken Capital Markets och Catella Corporate Finance är finansiella rådgivare och Advokatfirman Glimstedt är legal rådgivare till Diös i samband med förvärvet och nyemissionen.

För ytterligare information

Christer Sundin, VD, tel. 0770-33 22 00, 070-688 72 83

Rolf Larsson, Ekonomichef, tel. 0770-33 22 00, 070-666 14 83

Margaretha Bygdeståhl, Informationschef, tel. 0770-33 22 00, 070-345 01 25

Diös bjuder in till presskonferens i Handelsbankens lokaler på Blasieholmstorg 8, Stockholm idag torsdag kl 16:00. Diös hänvisar även till övriga pressmeddelanden som offentliggjorts idag.

Denna information är sådan som Diös kan vara skyldigt att offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lag om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande kl. 13.10 22 september 2011.

Viktig information

Detta pressmeddelande innehåller inte och utgör inte ett erbjudande om att teckna aktier i Diös. Vid beslut om nyemission genom utnyttjande av bemyndigande kommer ett prospekt upprättas och inlämnas till Finansinspektionen. När Finansinspektionen har godkänt och registrerat prospektet kommer det att offentliggöras och finnas tillgängligt bland annat genom publicering på Diös webbplats.

Distributionen av detta pressmeddelande kan i vissa jurisdiktioner vara föremål för legala restriktioner. Detta pressmeddelande innehåller inte och utgör inte ett erbjudande om att förvärva, sälja, teckna eller på annat sätt handla med aktier, teckningsrätter eller andra värdepapper i Diös i någon jurisdiktion. Informationen i detta pressmeddelande får inte offentliggöras, publiceras eller distribueras, varken direkt eller indirekt och varken i dess helhet eller i delar, i eller till USA, Kanada, Australien, Japan eller Hongkong eller annat land där sådan åtgärd helt eller delvis är föremål för legala restriktioner eller där sådan åtgärd helt eller delvis skulle innebära krav på ytterligare prospekt, annan erbjudandedokumentation, registrering eller andra åtgärder utöver vad som följer av svensk lag.

Detta pressmeddelande innehåller olika framtidsinriktade uttalanden och avser ofta Diös förväntningar på framtida händelser och ekonomiska resultat. Framtidsinriktade uttalanden rör per definition förhållanden som i varierade mån är osäkra och kan påverkas av många faktorer. Sådana faktorer kan få Diös faktiska framtida resultat att väsentligen avvika från vad som uttrycks i de framtidsinriktade uttalandena. Diös utfäster sig inte att uppdatera sina framtidsinriktade uttalanden.

Avrundningar av viss finansiell information kan förekomma i detta pressmeddelande.

Cision Wire